Comprare casa è un passo molto importante della nostra vita.
L’acquisto della “prima casa” è incoraggiato anche dallo Stato, che ha previsto per questo tipo di operazioni una serie di agevolazioni fiscali. La condizione principale è che si tratti della propria abitazione principale, utilizzata come dimora abituale.

Per quanto riguarda gli interessi passivi pagati per il mutuo della “prima casa” il Fisco prevede delle forme di agevolazione che si traducono in un risparmio sull’Irpef dovuta. La detrazione d'imposta si deve far valere nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta in cui gli interessi sono stati sostenuti ma per fruirne è opportuno verificare che ricorrano tutti i requisiti e le condizioni previste che saranno illustrate in dettaglio nei paragrafi successivi.
Le regole sono diverse a seconda che si tratti di mutui per acquisto o per costruzione o ristrutturazione dell’immobile.
1) In caso di mutuo per acquisto, è possibile detrarre il 19% di interessi passivi, oneri accessori (ma limitatamente al primo anno del mutuo) e quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione; il tutto a condizione che si tratti di un mutuo garantito da ipoteca e che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto (e deve permanere per tutto il periodo d'imposta per il quale si chiedono le detrazioni). L’importo massimo su cui calcolare la detrazione del 19% è di 3.615,20 euro; per le somme che eventualmente eccedessero tale importo non è invece prevista alcuna detrazione.A questo proposito, la banca deve rilasciare ogni anno una certificazione riassuntiva degli importi pagati, da utilizzare per la compilazione della dichiarazione dei redditi.
2) Nel caso invece di mutui ipotecari per la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale, l’importo massimo su cui calcolare la detrazione del 19% è di 2.582,28 euro. Per ottenere questa agevolazione fiscale è necessario che i lavori di costruzione abbiano inizio nei sei mesi precedenti o successivi alla stipula del mutuo e che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro sei mesi dalla fine dei lavori.

Nel caso di mutui misti (ad es. mutuo per acquisto e ristrutturazione), l'importo riferibile all'acquisto dell’abitazione principale deve essere chiaramente distinto per consentire una corretta detrazione.

Non è richiesto che l'immobile da ipotecare sia lo stesso che viene acquistato; può trattarsi sia di un altro immobile posseduto dall'acquirente sia di un altro immobile posseduto da persona diversa dall'acquirente.

Quando è possibile fruire della detrazione anche se l'immobile non viene adibito ad abitazione principale?
Non si perde comunque il diritto alla detrazione solo nei seguenti casi:
1) Trasferimento per motivi di lavoro: si ha diritto alla detrazione anche se l'unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale a causa di un trasferimento per motivi di lavoro avvenuto dopo l'acquisto. 2) La detrazione non si perde se l'immobile viene locato.
3) Ricovero in case di cura: non si tiene conto delle variazioni dell'abitazione principale dipendenti da ricoveri permanenti in case di riposo o in centri di assistenza sanitaria, a condizione che l'immobile non venga locato.
4) Forze armate e Forze di polizia: al personale in servizio permanente delle Forze armate e delle Forze di polizia ad ordinamento militare, nonché a quello dipendente dalle Forze di polizia ad ordinamento civile, la detrazione è riconosciuta anche se non si tratta di dimora abituale, essendo sufficiente che si tratti di un immobile costituente unica abitazione di proprietà.

SPESE AMMESSE ALLA DETRAZIONE
Gli oneri accessori sui quali è consentito calcolare la detrazione sono le spese assolutamente necessarie alla stipula del contratto di mutuo.
Tra queste, si segnalano:
- l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo ipotecario;
- le spese di perizia;
- le spese di istruttoria;
- la commissione richiesta dagli istituti di credito per la loro attività di intermediazione;
- la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;
- la penalità per anticipata estinzione del mutuo;
- le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione;
- le perdite su cambio, per i mutui contratti in valuta estera;
- l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca;
- l'imposta sostitutiva sul capitale prestato.
• Non sono ammesse alla detrazione, in quanto non assolutamente necessarie, le spese di assicurazione dell'immobile, neppure qualora l'assicurazione sia richiesta dall'istituto di credito che concede il mutuo, quale ulteriore garanzia nel caso in cui particolari eventi danneggino l'immobile, determinando una riduzione del suo valore ad un ammontare inferiore rispetto a quello ipotecato.
• Non sono ammesse alla detrazione, in quanto relative al contratto di compravendita e non di mutuo:
- le spese di mediazione immobiliare (agenzie immobiliari);
- l'onorario del notaio per il contratto di compravendita;
- le imposte di registro, l'Iva, le imposte ipotecarie e catastali.
• Non sono ammessi alla detrazione gli interessi passivi eventualmente coperti da contributi concessi dallo Stato o da enti pubblici in conformità ad apposite disposizioni di legge.
Nel caso in cui il contributo venga erogato in un periodo d'imposta successivo a quello in cui il contribuente ha fruito della detrazione per l'intero importo degli interessi passivi, l'ammontare del contributo percepito deve essere assoggettato a tassazione separata a titolo di “onere rimborsato”.

Per fruire della detrazione, è necessario che il contribuente conservi ed esibisca o trasmetta, a richiesta degli Uffici finanziari, la seguente documentazione:
• quietanze di pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo;
• copia del contratto di mutuo dal quale risulti che lo stesso è assistito da ipoteca e che è stato stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale.

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