soprattutto per chi non può esibire garanzie, come le giovani coppie, i precari e molti professionisti. Si è tornati indietro di dieci anni, quando ancora ottenere un mutuo, in lire, era considerato una fortuna, solo per pochi e i tassi registrarono una fase altalenante, tra il 6,16% e il 3,43%. Nel giugno 2009, i contratti ipotecari sottoscritti sono scesi bruscamente di oltre il 10% rispetto al 2008, a fronte però di una leggera risalita delle richieste (+8%), secondo dati Eurisc Crif. Si è chiusa, in pratica, la stagione del "mutuo per tutti", una stagione che forse non tornerà per molto tempo nonostante la brusca discesa dei tassi oggi prossimi allo zero.
2: per la prima volta si può passare con il proprio mutuo a un’altra banca Si è dunque aperto un nuovo mercato, quello del mutuo “surrogato” o “rinegoziato”. Oggi, cioè è possibile trasferire un mutuo da una banca ad un’altra con spese azzerate o contenute. Oppure è consentito richiedere di riformulare le condizioni del mutuo alla propria banca (rinegoziazione), ottenendo anche con maggiore liquidità usata per lo più per consolidare i debiti. Dal febbraio 2009, la domanda di mutui è cresciuta rispetto allo stesso periodo 2008, perché è stata sostenuta soprattutto dalle operazioni di rinegoziazione e di surroga, quando si è fatto maggiormente sentire il peso degli aumenti dei tassi variabili dovuto al surriscaldamento dell'Euribor dell'ultimo trimestre 2008. Sono state abbastanza numerose le famiglie che hanno evitato il pignoramento ricorrendo alla rinegoziazione. Anche se il tasso di pignoramenti per morosità è salito in media del 19,5% in un anno dal 2008 al 2009.
3: Fisso? Variabile? Oppure il tasso Bce? Il nuovo mutuo, il variabile Bce il cui tasso è calcolato sull’indice di rifinanziamento deciso dalla Banca centrale europea e non sul tasso di mercato, l’Euribor, è osteggiato in generale dalle banche, che l'hanno inserito a listino con spread elevati, in media +43% rispetto ai mutui variabili/Euribor. Molte banche non hanno un prodotto BCE o comunque si rifiuta di proporlo al cliente.
4: sì, ora per chi ha problemi a pagare c’è la via, tutte le banche si sono dimostrate accomodanti verso chi non ce la fa a far fronte alla rata del mutuo proponendo soluzioni diverse e "flessibili", con allungamenti del periodo di ammortamento o accorciamenti della rata, taglio dello spread, e così via. Ci sono anche iniziative come quella della sospensione della quota capitale dei mutui casa con l'opportunità di ridurre l'importo della rata mensile. Tutte soluzioni che però costano al cliente fino al 70% in più rispetto al mutuo in essere, rendendo il mutuo più remunerativo per la banca.
5: il mutuo costa di più. Le commissioni salgono del 66%, è l’aumento significativo degli spread, ovvero delle maggiorazioni applicate dalle banche ai propri listini mutui, che è stato pari al 66%. In aggiunta all'aumento del 12% medio delle spese di istruttoria e di perizia, che è diventata obbligatoriamente eseguita da periti certificati dalla banca, mentre prima della crisi era possibile sceglierne uno in modo autonomo. Gli aumenti sono stati applicati in modo non indiscriminato, ma, al contrario, utilizzati per lo più per selezionare i clienti in base alle garanzie offerte.
6: tutti assicurati Garanzie, garanzie e ancora garanzie. La banca si garantisce sempre più spesso con un'assicurazione. Un mercato, quello assicurativo, che vede un piccolo boom proprio nel periodo 2008-2009 e che scopre la prudenza delle banche, ma anche la paura del futuro delle famiglie di fronte alla recessione. A giugno 2009, la nuova produzione «Vita» delle compagnie di assicurazione ha registrato 5,7 miliardi di raccolta del mese, quasi una volta e mezza quella di un anno prima (+46,3%) e su livelli non più visti dai primi mesi del 2007. Il dato di giugno, diffuso dall’Ania, porta al 22% la crescita della nuova produzione Vita nel primo semestre dell’anno (era +17,2% a fine maggio), per una raccolta di 29,1 miliardi. I dati di giugno confermano la ripresa della nuova produzione di polizze da parte degli sportelli bancari e postali, che da soli hanno collocato polizze per 3,4 miliardi (+67,3%), ma un ruolo di primo piano è andato anche ai promotori finanziari con premi per oltre un miliardo, più del quadruplo rispetto a un anno prima (+334%). A spingere il mercato sono le polizze agganciate ai mutui, in particolare quelli surrogati e rinegoziati.
7: cerchi il mutuo? Devi prendere anche un prestitoLa crisi del mutuo trascina i prestiti, oltre ad altri prodotti anche di risparmio. Il mutuo-consolidamento debiti o il cosiddetto mutuo cash o di liquidità, è un mutuo più vantaggioso sia per la banca, con spread più remunerativi perché più elevati in media del 30% rispetto ai mutui acquisto tradizionali sia per il cliente rispetto ai prestiti. Il problema è che non sempre questo mutuo è concesso. E allora, la banca interviene proponendo un prestito.
Oltre ai prestiti e all'assicurazione. Da sempre, le banche hanno proposto un mutuo come prodotto a se stante, al massimo consigliando l'apertura di un conto corrente collegato per eviatre di far pagare i Rid o i Mav. Oggi, in un periodo in cui il mutuo non è più quel prodotto remunerativo che era fino a due anni fa, le banche tentano altre strade. E propongono il mutuo agganciato al risparmio. E' la proposta di alcune banche che hanno rispolverato la formula Offset, con il prestito ipotecario protetto, e scontato, grazie ai risparmi accumulati in un conto di deposito. Formula analoga, al mutuo con risparmio ipotecario proposta in Italia solo da una banca tedesca che ha visto un discreto successo proprio nel 2009.
8: il tasso del fisso è a rischio usura La corsa al fisso registrato durante il surriscaldamento dell'Euribor non è stata una buona idea per molte famiglie che si trovano oggi con un mutuo carissimo, a tassi prossimi all'attuale indice usura. Abi ha chiarito che l'indice vale solo nel momento in cui si sottoscrive il contratto: non c'è quindi nessuna spreanza per chi ha un tasso fisso oggi di chiedere una diminuzione semplicemente con una modifica dell'attuale contratto. Per di più i mutui a tasso fisso sono quasi tutti cartolarizzati. Il Governo ha chiaramente escluso il tasso fisso dalla possibilità di rinegoziazione a zero spese e anche dal limite massimo del 4% che vale solo per i variabili. Si è verificato che le famiglie con prima casa e redditi medio bassi sono proprio quelle che hanno un mutuo a tasso fisso e quindi non rientrano nel paniere di coloro che potrebbero vedersi abbassata la rata anche grazie a un intervento pubblico. Le famiglie che hanno optato, nell'ambito della tipologia di contratto denominata "switch", la quale prevede un solo passaggio gratuito da variabile a fisso a zero spese, sono state oltre 200mila. Queste famiglie oggi pagano un tasso vicino al 7%, quando il tasso usura per i mutui a tasso fisso è al 6,69%. Per tutte queste famiglie l'unica strada è la rinegoziazione con la propria banca, che chiede sempre di estinguere il debito sottoscrivendo un nuovo contratto, con tassi migliorati, ma spread aumentati. Attualmente, l'Irs a 15 anni è sceso sotto la quota 4%, la più bassa nei dieci anni di storica dell'Euro.
9: viva le piccole banche L'asfissia del credito ha colpito i grandi gruppi. In particolare,
Banca per la Casa, la specializzata del gruppo Unicredit, ha dovuto gestire una situazione di crisi dovuta ad alcune richieste di mutuo con documentazione "sospetta" provenienti dal Banco di Sicilia -ex Gruppo Capitalia che ha richiesto un accantonamento ulteriore di fondi per rischi e oneri di 13,6 milioni di euro, come si legge nel bilancio 2009. Quest'anno, la specializzata è stata molto impegnata nell'operazione di fusione di tutte le banche ex-Capitalia e nel progetto di riorganizzazione insieme alla UniCredit Consumer Bank.
Intesa Sanpaolo ha riorganizzato la struttura mutui facendo confluire l'organizzazione ex Cariplo e Intesa in quella del Sanpaolo con Domus.
Ubi Banca ha dovuto affrontare la riorganizzazione dopo l'acquisizione di Banco di Brescia. Per queste banche, il primo semestre 2009 è stato caratterizzato da diversi rallentamenti nell'erogazioni dei mutui e soprattutto nella rinegoziazione e nella portabilità. Rallentamenti che sono stati la causa di una maxi multa decisa dall'Antitrust che ha colpito 23 grandi gruppi (annullata però nel febbraio 2009 dal Tar del Lazio). In questo periodo, quindi, le banche più attive sono state le Banche di credito cooperativo e le banche territoriali, più agili nell'offrire mutui nuovi o nel surrogarli. Queste banche più piccole possono vantare una migliore conoscenza dei clienti e una maggiore agilità negli impieghi. Le Banche locali e territoriali, inoltre, hanno migliorato i siti e i servizi online, con una offerta di prodotti ipotecari completa e competitiva ampiamente documentata anche dal web.
10: trend del 2010: Nel 2010, i mutui riprenderanno la corsa. Già oggi sono numerose le nuove proposte fatte dalle banche ed è anche ripartito l'investimento promozionale e pubblicitario. I trend 2009 (mutuo flessibile, protetto da un tetto, garantito dal risparmio in conto, con ammortamento lunghissimo anche fino a 40-50 anni, finanziato da plafond pubblici o di associazioni di categoria, e così via) continuano a rimanere validi anche per il prossimo anno. Il mutuo, quindi, diventa parte integrante dell'asset patrimoniale delle famiglie, da gestire insieme al risparmio complessivo di tutti i componenti del nucleo famigliare. D'altra parte il mondo finanziario si è reso conto che nel 2009 le famiglie che hanno comprato casa o che l'hanno ristrutturata l'hanno fatto, in percentuali significativamente alte, senza ricorrere alla banca, tornando al vecchio sistema del prestito intra-parentale, spinto da un lato dal credit crunch e dall'altro dallo scarso rendimento del denaro sul conto corrente o nei tradizionali strumenti sicuri di investimento come i titoli di Stato. E' verso questo risparmio sommerso che le banche stanno puntando: ma il loro lavoro è difficile dato il crollo di fiducia accumulato nel corso degli ultimi anni.
